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家づくりコラム

2022/05/02

【失敗しない土地選び】変形地を活かす設計力でお家づくり

岡山県で建築家とおしゃれで高性能な注文住宅を建てるならBELLE HOME(ベル・ホーム)にお任せください!

 

こんにちは。ベル・ホームのマルチサポート係の舛永です。

 

「宅建士」の資格を持つ私が、プロ目線での「土地探し」の秘訣をお教えします!

 

▼目次


・土地探しのポイントと土地選びの秘訣

 

・「土地探しのプロ」と「土地を活かせるプロ」とは

 

・まとめ


 

 

 

■土地探しのポイントと土地選びの秘訣

 

当社に来場されるお客様の大半は土地をお持ちではありません。「住宅会社選び」と同時進行で「土地探し」をされています。

 

「土地探し」をされているお客様の要望のベスト3は共通です。

 

「場所(立地)」がいい土地

 

「価格」が安い土地

 

「形状(正方形)」の土地がいい

 

これらの3つの要素の100点満点の土地を探していますが、

 

残念ながらそんなパーフェクトな土地はこの世に存在しません!

 

せめて70点合格を目指すべきです。

 

では、どうすれば70点合格になるのか?

 

3つの要素のうち、何かを譲歩すればいいのです。

 

その中で、一番譲歩しやすいのが「形状」です。

 

土地の「形状」については、住宅の設計次第で良くないと思われていた「形状」も上手く活かす事ができます。

 

「形状」の中で特に不整形地なのが、間口が狭くて奥が広い「旗竿地」(はたざおち)と呼ばれる土地です。

 

 

「旗竿地」とは竿と呼ばれる部分が通路部分として多く、建物を建てるために使える部分が少ないというデメリットがあります。

 

しかし、形のいい「正方形」や「長方形」よりも安い価格で売られていたり、家屋が奥まって建てられることから、プライバシーが確保されるというメリットもあります。

 

道路に面した土地では、家の様子が丸見えになったり、歩行者の視線が気になることもあります。

 

この「旗竿地」を、例えば、通路部分を車の駐車スペースなどに活用するなどして上手く活用すれば、思わぬ「お値打ち」の土地になります。

 

ポイントとしては、間口となる通路部分の幅が自動車の駐車できる幅の確認が必要です。「旗竿地」という形状を上手く活かした「設計」でデメリットをメリットに変えるのです。

 

 

 

 

 

 

次に「形状」でよくあるのが高低差です。

 

一般的に「高低差」のある土地では、切土や盛土(擁壁)などの造成工事を行う事で土地の「高低差」を無くします。

 

しかし、これらの工事は数百万円かかることもあります。

 

土木工事もできる住宅会社では、住宅の建築プランと併せて土木設計ができますが、ハウスメーカーや一般的な住宅会社では、土木工事は専門外なので住宅建築とは別軸で工事は進んでいきます。

 

仮に「高低差」のある土地を「安く」買えることができたとしても、この造成工事にお金がかかることもよくあります。

 

なるべく造成工事を行わずに「高低差」を活かした設計ができればコストをかけずに土地を活かす事が出来ます。

 

👇ベル・ホーム施工例 土地の高低差を最大限活かした「丘に浮かぶデッキのある家」 

「土地探しのプロ」と「土地を活かせるプロ」とは

 

これらのことから「土地探し」の秘訣の一つは「土地を活かす」事を前提に「土地探し」をするという事です。

 

最近では多くの方がネット検索で土地情報を得て土地を探していますが、あくまでも「立地」と「価格」の判断基準しかないと思います。

 

なぜなら、「土地探しのプロ」でも、「土地を活かせるプロ」でもないからです。では、どうすればいいのか?

 

要は「誰と土地探しをするか」です。

 

言い換えれば、「土地探しのプロ」と「土地を活かせるプロ」の方と土地を探すべきなのです。

 

一般的に「土地探しのプロ」といえば、「不動産屋」さんです。

 

しかしながら、土地を探すことは出来ても「土地を活かす」ことは得意としていません。

 

さらに「不動産屋」さんは、自ら宅地分譲を開発していない場合は、土地の「売主」ではなく、売買取引の媒介業者です。

 

したがって、市場に流通している「土地」の情報を扱っているに過ぎないのです。

 

つまりは、「誰が土地を買う」ということは重要ではなく、誰でもいいから早く「売る」事を優先したいのです。

 

では、「土地を活かす」ことが得意なのは?

 

「土地を活かす」ことが得意なのは「設計力」ある住宅会社です。

 

「設計力」のある住宅会社は、その土地での住宅を建築するにあたり「どう敷地を活かす」のかというところからプランニングを開始します。

 

敷地のゾーンニングをしながら、配置計画を検討するのです。

 

ここで注意したいのは、「設計力」のない住宅会社は、土地条件を加味せず、その土地に収まるプランを提案してきます。

 

この場合、住んでみてから、土地の使い勝手などに不満が出ることが多いのです。

 

土地探しのパートナーを間違えた事で、家づくりも失敗する典型的なパターンです。

 

あくまでも「設計力」のある住宅会社と「土地探し」をするのが、失敗しない家づくりの基本でもあるのです。

 

更に、「いい住宅会社」は、予算やエリアなどの条件を加味して、「土地探し」を行い、お客さまには「土地を選ぶ」という事を提案します。

 

「土地探し」と「土地選び」は、一見同じと思われるかも知れませんが、経験や知識がないお客様に「土地探し」をさせる住宅会社は、残念ながら候補から外すべきです。

 

その際に「土地を活かす」という事が重要になってくるのです。

 

■まとめ

 

以上のように、土地の敷地「形状」のよくない土地は安く売られている事が多いです。

 

このような土地を「安く」買い、「設計力」のある住宅会社で「土地を活かす」事ができればいいのです。

 

下記のように一見、敬遠しそうな物件こそ「お値打ち」になるのです。

 

・旗竿地や変形地

 

・古屋付き物件

 

・広すぎる物件

 

・綺麗では無い物件 などなど

 

ベル・ホームでは、お客様と一緒に土地を探します。

 

まずは、総予算を決めてから、土地購入に回せる予算を算出し、希望エリアなどの条件で土地を探します。

 

その後、お客様にあった土地の提案させていただき、「土地を選ぶ」事をお願いします。

 

ベル・ホームが得意とする「建築家」の「設計力」をもって、お値打ちの土地を提案させていただきます!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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