2022/04/04
【坪単価のトリック】新築戸建ての坪単価の計算式。本体価格に含まれるものとは？
岡山県で建築家とおしゃれで高性能な注文住宅を建てるならBELLE HOME（ベル・ホーム）にお任せください！
こんにちは、ベル・ホーム住宅事業部長の内海です。
今回は、注文住宅を建てる際の重要な指標のひとつである坪単価についてお話したいと思います。
いざ家を建ててみると坪単価から算出した予算をオーバーしてしまったという声もよく耳にします。
地域によっても相場は違って来ますが平均的な一戸建ての坪単価や一戸建て住宅の広さや土地の坪単価、土地の広さを相場を見ていきましょう。
■新築戸建ての坪単価の計算方法
住宅価格の安い高いは、いろいろなサイトを見てあそこのメーカーは坪単価いくらあそこの工務店は坪単価いくらか調べたことはないでしょうか？
坪単価とは：建築工事費や土地の価格を坪あたりの金額で表したものです。
（計算例）建築本体価格2,100万円÷３０坪＝坪単価７０万円
坪数とは：平米数に０.３０２５を掛けた数字。
※1坪あたり０.３０２５㎡
（計算例）１００㎡×０.３０２５＝３０.２５坪
畳数で考えると約２畳になります。
ただし畳は、地域によって大きさ呼び名が、異なることを踏まえておいて下さい。
あくまでも目安として覚えておいて下さい。
延床面積が小さくなればなるほど坪単価が上がる？
それでは、目安となる坪というものを理解していただいたと考えて住宅についての坪単価にについて説明していきます。
まず、大きい建物と小さい建物では、そもそも坪単価が変わってきます。
大きい建物になれば比較的坪単価が安く感じ、逆に小さい建物になればなるほど高く感じてしまいます。
なぜこのようなことが起こるかと言うとたとえば、キッチンやバス、トイレなどの設備は、延床面積が大きかろうと小さかろうと同じ設備を設置すれば費用はかわりませんよね？
その他にも建築資材なども延床面積が小さくなったからといって坪単価が安くなるわけではなく、むしろ坪単価は延床面積が小さくなるほど割高になるのです。
しかし、住宅は使用材料・工法共にハウスメーカー、工務店それぞれ違います。
だからこそ比較検討は非常に難しいのです。
例えば公共工事などでは、内訳というものを国や都道府県、市町村が出してくれます。
それに単価を入れて見積を作成します。
つまり工事の数量、使用材料など指定されたもので金額を出していくので、簡単にどこが安いのかわかるのです。
住宅もこのようにすれば坪単価で比較しやすいのですが、そんなことほとんどありません。それどころか、面積の考え方すら違います。
だからこそ、面積の定義がしっかりしているマイホームを建築するのによく表記される建築面積、延床面積を覚えておくと良いでしょう。
建設面積と延床面積
では建築面積と延床面積についてお話します。
建築面積とは・・・建物を真上から見た際の面積（水平投影面積）
特に決まった基準もないため、住宅会社により算出方法は異なります。バルコニーや吹き抜け、玄関ポーチやロフトなど実際に施工した面積をもとに算出され、「延べ床面積」には含まれない部分を算入することも多いのです。そのため、仮に同じ「家」で面積を比べてみると、ほとんどの場合「施工面積」が「延べ床面積」より広くなります。
※軒・庇で突出が１ｍ未満は建築面積に不算入・１ｍ以上突き出た庇などは、１ｍ後退した部分を算入、地階：地盤面から１ｍ以下の部分は、建築面積に不算入
延床面積とは・・・建物全ての階の床面積を合計した面積
建築基準法に基づき建物各階の床面積を合計した面積の事。床のない吹き抜け部分やバルコニーの先端から２ⅿまでの部分は含まないなど基準があります。
なぜ建築面積、延床面積を覚える必要があるのか？
それは、面積の考え方がハウスメーカー、工務店でそれぞれ違うということです。
これが、坪単価に大きく影響してきます。
例えば １階15坪 ２階15坪 吹抜け5坪 延べ床面積25坪の住宅の場合
A社・・・１階15坪＋２階15坪＝30坪
30坪×70万＝2,100万円（施工面積基準）
B社・・・（１階１５坪＋２階１０坪）×80万＋吹抜け５坪×5万円＝2,025万円
どうでしょうかA社は施工面積掛ける坪単価、B社は延床面積掛ける坪単価プラス吹抜け施工単価になってます。
坪単価だけを聞けば、当然A社の方が安いと思いませんか。
しかし、答えはB社の方が安いのです。
住宅業界では、このような予算取りをしている会社が沢山あります。
それでは、このようなことが悪いのかと言えば決して悪いことではありません。
なぜなら決まりがないので会社それぞれで基準を設けて提示しているからです。
しかも、建物本体の金額だけを坪単価で表示している会社がほとんどです。
坪単価の算出方法にはこのようなトリックが隠されているのです。
■住宅にかかる費用の種類とチェックポイント
住宅にかかる費用は、大きく分けて下記３つの費用に分けられます。
- 建物本体金額・・・基礎等躯体工事、内外装工事、設備工事等
- 付帯工事費・・・解体工事、造成工事、屋外給排水工事、空調設備工事、外構工事、地盤補強工事等
- 諸経費・・・建築確認申請、式祭典費用、調査費用、各種負担金等
上記 全てを足して総金額となります。
坪単価だけを鵜呑みにしてしまうと後悔することもあるので必ず総額で話をして下さい。
何で比較して何を確認するべきなのか坪単価を比較するのではなく、内訳を比較する方が大切です。
内訳とは、どの工事にどれだけ費用がかかるのか明示したものです。
これがわからなければ、そもそもどのぐらいの値段のキッチン、ユニットバス、トイレが入っているのかわからないのです。
外部のサッシを変更したらいくらなのか、内部の木製建具を増やしたらいくらなのかさっぱりわからないまま契約をしてしまうと、追加変更工事で費用をそのまま支払うことになってしまいます。
図面が確定していない中、内訳を出せない会社も多いとは思いますが、標準で入っている住宅設備などの金額ぐらいは聞けば教えてくれます。
ここからが大切なことで、標準外の金額も聞いてみて下さい。
住宅業界でよくあるのが、標準外のものは、高く設定されていることが多いということです。
また一式の見積もりも確認してみて下さい。
【一式見積の場合】
（悪い例）
・ 標準住宅設備3点セット １式 1,000,000円
（良い例）
・キッチン W２５５０ D６５０ 食洗機付き １セット 550,000円
・ユニットバス １６１６サイズ １セット 350,000円
・トイレ 〇〇シリーズ １セット 100,000円
どうでしょうか？後者の方が見える安心感と何がいくらになるのか明確になります。
実際内訳を見せてくれる会社は、値引き対応も出来ないはずです。
しかし、見積として内訳を見せてくれる方が結果安くつくのです。
是非試してみて下さい。
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■まとめ
家を建てる際に失敗しないためには、坪単価という概念を正しく理解しておくことが重要です。
重要なポイントは、坪単価は建物の建築費を延べ床面積で割ったものであり、そこから家を建てるのにかかる全費用がわかるわけではないということです。
家を建てる際には、坪単価はあくまでも目安であるということを理解し、メーカーや工務店としっかり相談し、確認したうえで契約しましょう。
坪単価で金額確認ではなく、自分達のマイホームが総額でいくらで建てられるのか確認してみて下さい。
